Hipoteca: conceptos claves a la hora de solicitar un préstamo hipotecario

El deseo de muchos de nosotros es contar con una casa en propiedad, un lugar que sea realmente nuestro y en el que podamos vivir el resto de nuestros días seguramente, en el lugar que deseamos, con la decoración y el estilo que queremos, en un sitio donde desarrollaremos nuestra vida e incluso nuestra familia. Hoy en día, el mercado inmobiliario no está en el mejor momento, porque tras el boom de la burbuja hace una década muchas constructoras se arruinaron y  hoy por hoy ya no se construyen tantas casas, aunque eso sí, todavía hay un buen stock de las anteriores, realizadas por los bancos, que ahora tratan de venderlas.

A no ser que seamos verdaderamente ricos o nos haya tocado la lotería, lo más probable es que no podamos pagar la casa que nos compremos de una vez y a tocateja. Seguramente tendremos que acudir al banco de turno, o por ser el poseedor de la propia vivienda, o en todo caso, para pedir un préstamo con el cual poder hacernos con ella, e ir pagando ese préstamo poco a poco, a lo largo de muchos años, hasta que la vivienda sea realmente nuestra. A esto se le llama hipoteca, y aunque muchos creen tener claros los conceptos de este término, nunca está de más profundizar en ellos y recordarlos.

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Características de una hipoteca

Una hipoteca es un préstamo especial, normalmente bastante alto, que el banco ofrece a una persona particular o a una empresa para la adquisición en propiedad de una vivienda. La hipoteca va normalmente asignada a una duración determinada, estimada casi siempre entre los 15 y los 30 años, para que en ese periodo, a través de pequeños pagos mensuales, el propietario puede pagar el préstamo recibido por parte del banco. Las hipotecas incluyen también unos intereses determinados y al alargarse en el tiempo, también una inflación sujeta al IPC o a otros cambios en la economía.

Antes de dar el préstamo, la entidad bancaria accede al valor de tasación de la vivienda y a informes pormenorizados de la vida laboral de aquella persona que está pidiendo la hipoteca. En ocasiones, el préstamo cubre el 100% del valor de tasación de la casa, aunque es más común aportar una buena entrada para que ese tanto por ciento se quede en menos a pagar. Con el total del préstamo ya concebido y con el interés acordado, se estima un tiempo para el pago, a través de diferentes cuotas que deben ser suscritas en el modo y forma que se adhiere en el contrato hipotecario.

¿Qué tipos de hipoteca existen?

Aunque el concepto de hipoteca es bastante concreto y se entiende perfectamente, existen también diferentes tipos de hipotecas, marcadas sobre todo por el tipo de interés al que están sujetas. La hipoteca en sí no deja de ser un préstamo que se realiza por una cantidad determinada, en un plazo que se acuerda. Sin embargo, los intereses si pueden ser diferentes entre una y otra hipoteca, y eso hace que existan distintos tipos a la hora de acceder a ellas, tipos de hipotecas que debemos conocer muy bien antes de decidirnos por una u otra.

Normalmente se categorizan las hipotecas en tres tipos distintos, dependiendo precisamente del tipo de interés al que se acogen. Encontramos la hipoteca fija, la hipoteca variable y la hipoteca mixta. La primera se refiere a un interés que se acuerda previamente entre las dos partes y que no cambiará a lo largo de todo el tiempo que se esté pagando el préstamo. La segunda es totalmente diferente, ya que se cambia el tipo de interés dependiendo de las fluctuaciones de la economía. Por último están las hipotecas mixtas, cada vez más habituales, que combinan un interés fijo durante los primeros años con un interés variable en años posteriores.

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Tipos de interés sujetos a un préstamo hipotecario

Como ya hemos visto en el apartado anterior, son los tipos de interés los que hacen que una hipoteca sea de una forma u otra. El tipo de interés fijo se mantiene durante todo el prestamos, y es estimado previamente por el banco y aceptado en su momento por el propietario, a la hora de firmar la hipoteca. Ese interés suele ser no muy alto, pero no cambiará nunca, y eso podría conllevar algunos problemas para determinadas hipotecas con mucho capital, por ejemplo.

Tenemos también las hipotecas variables, donde podríamos incluir las mixtas, que en la práctica se comportan en la mayoría de casos como variables. El tipo de interés cambia, tal y como dice su nombre, varía en función de determinados factores como el IPC, las previsiones del BCE o del Banco de España sobre la economía, y demás factores macroeconómicos especialmente. El tipo de interés variable nos hace pagar a veces más, a veces menos por nuestra hipoteca, y puede ser interesante para ahorrarnos algo de dinero, aunque también se puede convertir en una trampa si el interés siempre está por encima del fijo.

Comisiones y gastos asociados

Más allá del propio préstamo, que cuenta con una cantidad fija más el interés que puede ser también fijo o variable, este tipo de hipotecas suelen tener otros gastos asociados y comisiones que pueden llegar a ser muy altas, por lo que es conveniente conocerlas todas para no llevarnos una desagradable sorpresa. La mayoría de estas comisiones solo se cobran una vez, y suponen un tanto por ciento con respecto al préstamo concedido. Ocurre así, por ejemplo, con la comisión de estudio y apertura, que sirva para pagar los gastos generados por el estudio realizado sobre la hipoteca y las gestiones llevadas a cabo sobre la misma.

También está la comisión sobre cancelación anticipada y amortización, que suele estar mucho más restringida para proteger a aquellos clientes que quieran pagar de una vez parte de esa hipoteca. Entre los gastos asociados más comunes encontramos la tasación, el registro y el gasto de notaria, que son imprescindibles, así como los habituales gastos de notaría. Los impuestos suelen incluirse también en este apartado, junto a los seguros obligatorios que muchas hipotecas llevan emparejados y que hemos de contratar sí o sí para tener el préstamo.

Periodo de amortización

Se conoce como periodo de amortización al tiempo estimado en el que se pagará el total del préstamo más los intereses. Normalmente viene marcado en mensualidades, y puede suponer desde 10 años hasta más de 30, según la cuantía del préstamo y las condiciones acordadas. Ese periodo no suele alargarse más en el tiempo, aunque si puede acortarse si el cliente paga de manera anticipada una parte de lo que había previsto pagar mensualmente a través de esos años. El periodo de amortización suele ser fijo en ese sentido, aunque se determina también en ese momento si el interés será variable o fijo.

Cada mes, el propietario de la casa deberá abonar la cuota del préstamo en concepto de hipoteca. Mientras lo haga, la casa se podrá considerar suya, y de hecho podrá alquilarla e incluso venderla en una momento dado, si por ejemplo no puede seguir pagando la hipoteca. El final del periodo de amortización llega en el momento en el que se ha pagado todo el préstamo recibido y el banco ya no posee ningún derecho sobre la casa del comprador. El periodo de amortización puede acordarse, siempre dentro de unos límites, subiendo o bajando las cuotas mensuales para terminar de pagar antes o tener unos pagos menos altos.